公司租屋怎麼報稅？房東最常踩雷的 5 個重點

一、租屋給公司，房屋稅可以「按比例申報」嗎？

✅ 可以，而且是正確作法

核心原則

只要公司：

有在該地址設立營業登記

實際作為辦公或營業使用

➡️ 該「實際使用的面積」就會被認定為 非住家（營業用）

房屋稅稅率差異

🏠 自住住家：1.2%

🏘️ 出租住宅：1.5%

🏢 營業用（租給公司）：5%

✔️ 重點：不是「整戶一律 5%」

如果：

2/3 面積作為公司使用

1/3 為住宅（未營業）

➡️ 可以向地方稅捐機關申請「按實際使用面積分開課稅」

這點在實務上非常重要，很多房東因為「沒申請」而被整戶課 5%。

二、租屋給公司，房東一定要報稅嗎？

✅ 一定要，而且通常「公司會幫你扣」

只要公司把租金列為費用，就會產生三件事：

三、房東會遇到的 2 種主要稅負

① 租賃所得稅（10% 預扣）

公司每月會先幫房東 預扣 10%

這不是最終稅額，只是「預繳」

👉 房東在 每年 5 月綜所稅 時再結算
👉 多退少補

② 二代健保（2.11%）

條件：
✔️ 房客是公司
✔️ 單次給付租金 超過 2 萬元

➡️ 房東需負擔 2.11% 的補充保費

⚠️ 法規上是「房東的義務」，
但實務上 通常由公司代扣代繳

三、租賃所得稅的 2 種計算方式（重點）

方法一｜列舉實際費用

可扣項目包含：

房屋折舊

修繕費

地價稅

房屋稅

產險保費

房貸利息

📌 適合：

有貸款、有修繕、稅負較高的房東

方法二｜直接用「43% 必要費用」

公式是：

租金 ×（1 − 43%）× 個人所得稅率

📌 優點：

不用備一堆單據

實務上最常用

四、為什麼會「多退少補」？用你的例子快速看懂

假設合約租金（含稅）：

45,000 元／月

公司每月代扣：

租賃稅 10%：4,500

二代健保 2.11%：950

➡️ 房東實收：39,550 元

一年預扣租賃稅：

4,500 × 12 = 54,000

若用 43% 必要費用：

年租金：45,000 × 12 = 540,000

課稅所得：540,000 × 57% = 307,800

情境 A｜房東稅率 10%

應納稅額：30,780
➡️ 退稅 23,220

情境 B｜房東稅率 20%

應納稅額：61,560
➡️ 補稅 7,560

👉 關鍵不是 10% 扣多少，而是你本身的稅率

五、合約實務重點（非常重要）

✔️ 合約一定要寫清楚：

租金是否「含稅」

租賃所得稅 10% 由誰申報

二代健保由誰負擔

實收金額是多少

📌 實務上常見作法：

「合約租金 = 房東實收 + 稅費回推」

這樣房東心裡最清楚，不會每月對帳痛苦。